Можно ли подарить ипотечную квартиру другому человеку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить ипотечную квартиру другому человеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно ли подарить ипотечный дом? А квартиры? Для банков смена заемщика является раздражающим процессом. Дарение жилья, по которому еще не погашен долг, означает, что новый владелец получает не только квадратные метры, но и обязательства, вытекающие из кредита. Новый владелец должен будет выплачивать ежемесячные платежи, платить страховые взносы и т.д.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке без согласия банка?
Нет, любые сделки с ипотечной квартирой, которые проводятся без согласия банка, могут быть признаны недействительными.
Отсутствие письменного согласия кредитора может привести к ряду последствий:
-
Отказ в регистрации права собственности Росреестром новому владельцу;
- Банк может подать в суд на заемщика в случае обнаружения нарушения;
-
Банк может потребовать досрочного погашения кредита или расторгнуть ипотечный договор.
Нотариальное оформление договора дарения
В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).
Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).
Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).
Квартира переходит к несовершеннолетнему или родственнику
Могу ли я дать ипотечный кредит своей дочери или сыну? Этот вариант маловероятен, если человеку меньше 18 лет. Он считается недееспособным и пока не имеет достаточного дохода для погашения долга; в 99% случаев банк не согласится на смену собственника.
Заверения родителей, что они возьмут на себя выплаты по кредиту, или заявления в суде о том, что бенефициар дееспособен, не помогают. Банки страхуют такие риски, и в большинстве случаев договоры предусматривают запрет на передачу активов несовершеннолетним.
Если заемщик желает передать квартиру или дом определенному сыну/дочери/племяннику по различным причинам, можно составить и ввести в действие завещание. Законодательного запрета на эту процедуру не существует.
Могу ли я передать заложенную квартиру родственнику? Да, при условии, что он соответствует требованиям банка, является кредитоспособным, не достиг максимального возраста, установленного кредитором, и не имеет собственных кредитных обязательств.
Кредиторы не дадут разрешения на передачу имущества пожилому человеку, независимо от степени родства. Предполагается, что единственным доходом, получаемым от фиксированного дохода, является пенсия, которой недостаточно для погашения долга. Исключением является предоставление дополнительного залога, поручителей или созаемщиков.
Получатель дара — супруг/супруга
Согласно действующему законодательству, супруг автоматически становится созаемщиком по кредитному (ипотечному) договору и совладельцем приобретаемой недвижимости.
Банки «рекомендуют» оформлять жилье в общую собственность, а не в совместную собственность.
Есть только два случая, когда супруг/супруга не включается в список совместных заемщиков
- Он не является гражданином России. Некоторые банки сняли эти ограничения и разрешили выдавать кредиты жителям России. Однако большинство кредиторов консервативны и не хотят работать с людьми, которые могут в любой момент покинуть страну и никогда сюда не вернуться.
- Супруг/супруга участвовали в брачном договоре, предусматривающем раздельное владение имуществом. В этом случае супруг/партнер не является созастройщиком и не может претендовать на долю в приобретенной квартире.
Процесс дарения ипотечной квартиры супругу считается неправомерным и не применяется. С самого начала соглашение подразумевает общую собственность и, следовательно, ответственность. Исключения возможны, например, в очень ограниченном числе случаев:.
- Кредитный договор был подписан супругами до вступления в брак; или
- Во время свадьбы была приобретена квартира, но союз был расторгнут. Один из супругов хочет избавиться от ненужной собственности и передать ее другому супругу.
Независимо от причины передачи квадратных метров, банк оценивает платежеспособность бенефициара, принимая во внимание все требования и правила кредитной организации.
Можно ли подарить ипотечную квартиру без согласия банка?
Некоторые люди ошибочно думают, что могут подарить ипотечное жилье кому-то из родственников. Однако, не имея согласия банка, сделать это невозможно.
Даже если даритель и одариваемый заключат договор дарения, то такой документ не будет иметь юридической силы, поскольку его придется затем регистрировать в Росреестре, а там никто не возьмет договор без согласия финансового учреждения, где заемщик брал ипотеку.
И даже если у заемщика есть какие-то связи, он хитрым способом осуществил регистрацию договора, то при обнаружении этого факта банк может потребовать аннулировать сделку и обязать заемщика погасить ипотеку преждевременно.
Если заемщик не выполнит требования банка, тогда кредитор в судебном порядке имеет право требовать продажу залогового имущества заемщика.
Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?
Подарить долю квартиры, равно как и всю квартиру, находящуюся в ипотеке, можно только с согласия банка.
Согласно ст. 37 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть передано третьему лицу только с согласия залогодержателя (банка). Согласие должно быть выражено в письменном виде. Без него подарить даже долю в квартире, находящейся в ипотеке, нельзя.
В теории подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но только с согласия банка, который и выдал заемщику деньги. На практике же далеко не каждому заемщику банк дает свое согласие на такую сделку, потому что он не хочет рисковать, вступать в отношения с новым заемщиком.
Но если даритель докажет, что банку выгодно дать свое согласие (например, укажет, что одариваемый является платежеспособным лицом), тогда есть шансы на получение одобрения банка.
Без письменного согласия банка подарить ипотечную квартиру невозможно (если только заемщик не погасит целиком ипотеку и не станет полноправным владельцем квартиры).
Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры
При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.
Порядок оформления дарственной:
- подача заявления в банк;
- получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
- оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
- регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
- передача недвижимости одариваемому.
Этапы передачи в дар ипотечного жилья
Для передачи в дар ипотечного жилья придется пройти следующие этапы оформления.
| Получить разрешение из банка | Даритель квартиры, находящейся под ипотекой, при обращении в банк с ходатайством о целесообразности сделки дарения к заявлению также должен приложить:
Чтобы банк одобрил ходатайство заемщика, ему необходимо доказать необходимость передачи в дар приобретенной квартиры конкретному гражданину и его платежеспособность. |
| Оформить документ дарственной сделки | После получения разрешения банка владелец ипотечной квартиры должен официально оформить договор дарения. Для этого лучше обратиться к нотариусу. Предъявив ему весь пакет необходимых документов и разрешение банка на проведение сделки, даритель должен заплатить пошлину. При этом новый владелец недвижимости, если он не является близким родственником дарителя, должен оплатить налог, составляющий 13% от оценки стоимости подаренной квартиры. |
| Зарегистрировать квартиру на нового владельца в органах Росреестра | Официально оформленный договор дарения стороны сделки должны предъявить в Росреестр для перерегистрации владельца недвижимости. |
| Предъявление нового документа о собственности на квартиру в банк | После получения Свидетельства о праве собственности на ипотечную квартиру новым владельцем, он должен предъявить его в банк, чтобы переоформить на себя ипотечный кредит. После регистрации договора дарения и переоформления собственника квартиры все кредитные обязательства ложатся на нового владельца. |
Как получить согласие банка?
Согласие банка, в котором была получена ипотека, требуется во всех случаях, независимо от того, кому будет оформляться дарственная. Для этого надо написать заявление в финансовую организацию с указанием причин совершения сделки и данных одариваемого лица.
Получить от банка положительный результат возможно при соблюдении ряда условий:
- заемщик являлся добросовестным плательщиком, не допускал просрочки в оплате кредита;
- пункт о возможности дарения изначально содержался в договоре залога недвижимости;
- одариваемый (новый заемщик) совершеннолетний, работающий гражданин;
- возраст подходит под условия, установленные в конкретном банке;
- одариваемый понимает и принимает последствия получения в дар ипотечного имущества и способен осуществлять ежемесячные платежи по кредиту.
Основная задача банка — получение погашения ипотечного долга. Если одариваемый после проверки удовлетворяет условиям финансовой организации, сделка будет одобрена.
Какие документы потребуются
Для того чтобы переоформить ипотечный договор на нового заемщика, банк запрашивает такие документы:
- Паспорт потенциального заемщика.
- Справку по форме 6-НДФЛ (более привычная всем справка 2-НДФЛ). Иногда нужна выписка с банковского счета. Любой из этих документов подтверждает доход потенциального заемщика. Это обязательно проверяется банком.
Для того чтобы заключить договор дарения, банк запрашивает такие документы:
- Паспорта лиц, являющихся обеими сторонами сделки.
- Ходатайство о регистрации договора, оно пишется на имя банка.
- Документация на недвижимость, на которую предполагается составление договора дарения. Требуется техпаспорт недвижимости.
- Если какая-то из сторон сделки имеет супруга, от него требуется нотариально заверенное согласие на осуществление сделки при условии, что сделка ипотечного кредитования заключалась в момент нахождения в браке.
- Согласие органов опеки, если одной из сторон сделки является человек до 18 лет или недееспособное лицо.
- Разрешение от банка на проведение сделки.
Нотариальное оформление договора дарения
В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).
Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).
Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).
Какую минимальную долю можно дарить
Законодательно размер минимальной части для дарения не установлен. Однако следует понимать, что вы передаете человеку не какую-то определенную комнату, которую по устному согласию с родственниками занимаете вы, а свое право владения процентом жилого имущества. В дарственной возможно указать, какую часть жилья (комнату) вы используете на правах вашей доли. Таким образом, возможность использовать определенную комнату может перейти к получателю. Однако если ваша комната больше вашей части имущества, другие собственники могут потребовать переселения одариваемого в место в квартире пропорциональное его доле. Если планировка жилья не позволяет занять новому получателю доли другую комнату, то может быть согласована денежная компенсация — то есть, за дополнительные квадратные метры нужно будет заплатить.
Если вы намерены подарить долю другому лицу, но переезжать пока не собираетесь, то есть смысл подарить какую-то небольшую часть своей доли, например, ⅕. А остальную часть лучше передать по наследству. Так можно обезопасить себя от выселения, так как получатель сможет продать свою часть и тогда вы потеряете право на проживание.
Последствия нарушения запрета
Нарушить запрет банка вряд ли получится, так как без его разрешения невозможно законно оформить договор купли-продажи. Если же каким-то образом заемщик дойдет до регистрационной палаты и начнет оформление права собственности, ему грозит следующее:
- Банк может подать иск в суд – сделка будет признана недействительной, а действия заемщика вовсе мошенническими. Кстати, последнее – это уже уголовная ответственность.
- Ответ на такие действия может быть прописан уже в договоре – там может быть указано, какие штрафы применит банк при нарушении условий ипотечного кредитования.
- Банк может потребовать досрочной уплаты кредита, а также штрафов, которые могут быть начислены за нарушение договора.
- Продать квартиру, если долг не будет выплачен, как указано в пункте выше.
Передача квартиры осуществляется по дарственной или купле-продаже. В случае дарения, даритель выражает свою волю передать одаряемому свое имущество — недвижимость. Для этого необходимо заключение договора дарения, подписание заявления, составление документов и нотариальное заверение данной сделки.
Если же передачу жилья осуществляют через куплю-продажу, то дополнительно выплачивается сумма денежных средств за данный объект недвижимости. В этом случае также нужно заключения договора купли-продажи и совершения кадастровой записи, а также получения обязательств из банка или другой организации о расторжении действующего кредитных договоров и залоге.
При передачи ипотечной квартиры, которая была куплена в кредит, необходимо проверить, был ли продавец ипотечным заемщиком. Если был, то к возможности передачи жилья необходимо прилагать разрешение на передачу данного имущества.
В случае, если имущество находится в браке, то нужно уважить права и интересы каждого из супругов и совместно решить, кому из них передать принадлежащую долю.
Передача квартиры может быть недействительной, если документы были составлены неправильно или их подписал недопустимый гражданин. Поэтому очень важно обратиться к нотариусу, который поможет правильно оформить все необходимые документы и заключить договор на правильных условиях.
Также необходимо помнить о том, что передача квартиры — это не только физическая передача имущества, но и передача прав на это имущество. Для этого ею нужно зарегистрировать в реестре наследников или правообладателей. В противном случае, другая сторона могут оспорить сделку и подать в суд на ее признание недействительной.
Получение согласия банка-залогодержателя
Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.
Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае — залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ.
Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.
Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Изменение условий действующего ипотечного договора
Самый надежный вариант — это вместе с собственником (вашей родственницей — заемщиком) обратиться к залогодержателю (в банк) с предложением изменить (пересмотреть) условия действующего кредитного договора с ней, включив в него вас как сторону договора и созаемщика и поделив между вами сумму кредитного долга.
Таким образом, переоформив кредитные отношения с залогодержателем так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.
Если банк-залогодержатель не идет на ваши предложения, то всегда есть возможность обратиться за рефинансированием суммы кредитного долга в другие ипотечные банки. Главное, чтобы вы стали стороной кредитного договора с банком-залогодержателем.
Квартира принята в дар, есть долг по оплате коммунальных услуг. Обязан ли одаряемый выплачивать этот долг?
Переходит ли долг по кредиту после оформления договора дарения недвижимости на близкого родственника?
Муж брал квартиру не в браке, муж единственный заемщик, первый взнос был мой и платила за ипотеку я тоже сама, как он может переоформить квартиру на меня и ипотеку тоже?
Можно ли оформлять дарственную на квартиру, если ипотечный кредит еще не погашен?
Вопрос в следующем. У моего мужа есть квартира, которая находится в ипотеке. Он платит ипотеку, он единственный собственник, прописан в квартире он один. Ипотека была оформлена до нашего брака, выплачивать ее еще долго (более 10 лет). Я никак не фигурирую в данной квартире (не прописана, не собственник). У него проблемы в отношениях с родственниками (мать, отец — почти на пенсии, родная сестра — трудоспособна). Муж переживает, что в случае, если с ним что-то случится и его вдруг не станет, родственники будут претендовать на квартиру и получат с нее доли.
В случае смерти супруга ипотека будет погашена за счет страховки.
Мы задались вопросом, как сделать так, чтобы никто из них не смог получить долю с квартиры?
Я знаю про составление дарственной, которую в суде труднее оспорить, чем завещание. Но можно ли оформить дарственную, скажем, на 1/2 квартиры на меня, если жилье находится в ипотечном обременении? В этом же случае ипотечные обязательства накладываются на меня также и я становлюсь со-заемщиком?
И, если например, мне будет подарено 1/2 квартиры, как мужу обезопасить свою долю квартиры, чтобы на нее тоже не смогли претендовать его родственники?
Есть ли в нашем случае какие-то варианты, кроме дарственной?
Заранее спасибо за помощь!
Человек приобрел долю квартиры по договору дарения. Но за предыдущим собственником (дарителем) остался долг по квартплате. Может ли одариваемый предъявить иск, а суд обязать дарителя погасить этот долг? Или долг, учитывая, что сделка является безвозмездной, должен оплатить новый собственник (одариваемый). Что в общем-то он и вынужден был сделать, т. к. управляющая компания начисляла пени на сумму долга. Какие нормы права здесь можно применить? Новый собственник хочет компенсировать затраты. Каковы его шансы? Применимы ли здесь ст.391, 392 ГК РФ? Спасибо.
Как можно написать дарственную на долю в квартире если ипотека ещё не выплачена?
Квартира в залоге у банка, можно ли сделать на неё дарственную?
Для живущих в браке ипотека может оформляться как совместно (общая доля разделяется на 2 равных части), так и только на мужа/жену.
Во втором случае супружеская пара с точки зрения банковского договора разбивается на заемщика (на которого и оформляется договор с последующим правом пользования) и созаемщика.