Договор долевого участия в строительстве: на что обратить внимание

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор долевого участия в строительстве: на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правильно выбрать застройщика – 90% успеха. Это очень важно – не поленитесь потратить немного времени и проверить репутацию выбранного вами застройщика. Тем более что это очень просто. Существует два основных сервиса, которые мы могли бы порекомендовать Вам в помощь для проверки сведений о Вашем будущем продавце квартиры – это «Мой арбитр» и «База данных исполнительных производств». Сервис «Мой арбитр» объединяет Федеральные арбитражные суды Российской Федерации. Он может помочь узнать, исполняет ли застройщик свои обязательства по договорам и в каком объеме. Вам будут доступны все судебные дела, в которых застройщик участвует в качестве любой стороны по делу: истца, третьей стороны, и самое интересное — ответчика. Там же будут указаны спорные суммы и все обстоятельства дела. Регистрируетесь в системе « Мой арбитр » , заходите в картотеку дел и вводите наименование застройщика. Сервис «База данных исполнительных производств» даст возможность понять, выплачиваются ли фактически застройщиком образовавшиеся задолженности. Помимо этого осуществлять привлечение денежных средств по ДДУ вправе только застройщик, включенный в Единый реестр застройщиков. Там Вы также сможете найти интересную информацию.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

Важные аспекту дду и на что обратить внимание при подписании договора

Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия.

Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства.

В этом случае покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства и его права не будут защищены данным законом, рассказывает управляющий партнер юридическойя фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.

При заключении ПДКП денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика или близких к нему фирм. Если строительная фирма обанкротится, то могут появиться новые обманутые дольщики.

Хотя и такой договор можно будет оспорить в суде, на это уйдет время. «Нам удавалось доказать, что намерением покупателя было заключение именно ДДУ, однако это непростой и длительный процесс», — отметил Евгений Нехаев.

Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ.

Денис Хузиахметов, руководитель юридической коллегии «Белая сова»:

— Недавно обратился клиент с просьбой провести правовой анализ предложенного застройщиком к заключению договора, на деле оказавшимся как раз предварительным договором на квартиру, которой еще нет.

Дом не то что не сдан в эксплуатацию, он даже не возведен. При этом застройщик — крупная и известная фирма, работающая на рынке Санкт-Петербурга.

Пришлось настоятельно отговорить клиента от заключения договора и подыскать застройщика, работающего «в белую».

Договор долевого участия (ДДУ): суть, особенности

Комментирует Наталья Масленкова, руководитель юридической службы группы компаний «Меридиан»

Покупка квартиры в новостройке на этапе строительства, по нашим наблюдениям, наиболее популярный способ приобретения жилья. И это неудивительно, ведь долевое строительство позволяет существенно сэкономить. Однако многие люди переживают, что такие вложения несут много рисков, потому что наслышаны об историях обманутых дольщиков. Сегодня эти страхи уже не актуальны благодаря введению эскроу-счетов. Но обо всем по порядку.

В этой статье мы разберем:

• Что такое ДДУ при покупке квартиры от застройщика;

• Преимущества и недостатки ДДУ;

• Насколько безопасна жилья покупка по ДДУ;

• Что должно быть прописано в ДДУ;

• На что обратить внимание в ДДУ в 2022;

• Как зарегистрировать ДДУ.

Что нужно для регистрации ДДУ в Росреестре

• Подписанный ДДУ в 3 экземплярах (для застройщика, Росреестра и самого дольщика);

• Паспорта дольщиков;

• Согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме;

• Договор залога права требования (регистрация обременения прав дольщика в виде ипотеки);

• Проектная декларация и разрешение на строительство;

• План создаваемого объекта (квартиры);

• Квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина на регистрацию квартиры по ДДУ для физических лиц составляет 175 руб. Далее нужно передать все документы для регистрации ДДУ в отделение Росреестра или МФЦ. Срок регистрации — от 1 до 14 дней. Ознакомиться с более подробной инструкцией по оформлению квартиры в собственность можно тут.

Этот пункт очень важен, так как именно в нем даются характеристики будущего жилья. Какую в итоге квартиру получит дольщик, во многом зависит от того, как и насколько подробно описан объект. Многие застройщики, пользуясь неосведомленностью граждан в вопросах строительства, не включают подробное описание технических характеристик объекта, материалов изготовления, перечень сантехнических и электротехнических работ и т.д.

В итоге во время приемки жилья дольщик обнаруживает, что квартира не соответствует заявленным параметрам. Но если в договоре нет подробного описания характеристик квартиры, то претензии в этом случае можно предъявить, разве что, к своей невнимательности, поскольку застройщик формально выполнил условия договора, и обвинять его не в чем. Такие случаи – не редкость, именно поэтому с 2017 года законодатель внес существенные изменения в это положение 214 ФЗ.

Сегодня застройщик обязан включать в договор подробное описание объекта, а именно:

• план квартиры в виде схемы или чертежа, на котором обозначены все помещения, входящие в данный объект, включая комнаты, служебные помещения, лоджии, балконы и другие;
• общая площадь жилья и метраж каждого отдельного помещения, на каком этаже дома располагается квартира;
• сведения об этажности объекта, его общей площади, назначении, материалах, из которых изготовлены наружные стены и перекрытия, классе сейсмостойкости.

Вся эта информация, несомненно, важна, но явно недостаточна. Поэтому, делая анализ договора долевого участия в строительстве, необходимо потребовать, чтобы застройщик включил в ДДУ также следующие пункты:

• подробное описание имущества квартиры: сантехнические приборы, радиаторы отопления, счетчики, дверные и оконные блоки и т.д.;
• перечень всех работ, которые будут проведены в помещении: монтажных (установка дверей, окон, радиаторов и т.д.), электромонтажных (разводка проводки, установка розеток, выключателей, щитков и др), сантехнических (установка сантехники, трубопроводов, счетчиков и т.п.);
• если предполагается внутренняя отделка, то необходимо указать все виды отделочных работ с подробным описанием применяемых материалов.

Этот список можно продолжить и дополнить, в зависимости от того, какую квартиру вы рассчитываете получить в итоге. Чем больше характеристик будет указано в договоре, тем у застройщика появляется меньше возможностей для манипуляций.

На чем еще необходимо остановить свое внимание при подписании договора

Договор должен содержать подробные сведения о застройщике, данные о местоположении и строительном адресе объекта строительства, взаимные обязательства сторон. Как правило, в этой части документа застройщики не допускают нарушений. Но, несмотря на это, ее также следует тщательно изучить, чтобы иметь полное представление о строительной фирме, с которой заключается договор. Все остальные положения ДДУ – это результат деятельности юридического отдела компании-застройщика, и здесь нужно быть предельно внимательным и, вооружившись лупой, изучать каждый пункт договора.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).

При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.

При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.

Как зарегистрировать ДДУ?

Для регистрации ДДУ от дольщика потребуются следующие документы:

• ДДУ со всеми приложениями (три экземпляра: для застройщика, покупателя и Росреестра. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества дольщиков); заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
• документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица могут обратиться за регистрацией через представителя — в этом случае потребуется нотариальная доверенность;
• нотариальное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба являются дольщиками по одному ДДУ, то согласие не нужно;
• договор залога права требования, если квартира приобретается в ипотеку.

Застройщик может сам подать документы на регистрацию договора. В этом случае, покупатель должен передать ему необходимые документы.

Заявление на регистрацию ДДУ можно подать лично в Росреестре и МФЦ или электронно. В последнем случае необходимо, чтобы документы были подписаны электронно-цифровой подписью. Срок рассмотрения — 7−9 рабочих дней.

Госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 350 руб. для физических лиц и 6 000 руб. для юридических лиц. Обе стороны договора оплачивают половину от размера пошлины (175 руб. и 3 000 руб. соответственно).

Законом не регламентирован строгий формат договора, но перечислены пункты, обязательные для включения:

• Реквизиты сторон сделки;

• Подробная информация об объекте сделки;

• Конкретная дата сдачи дома в эксплуатацию;

• Форма, размер и периодичность оплаты дольщиком взносов на возведение строительного объекта;

• Законные гарантии на сданную квартиру;

• Права и обязанности обеих сторон договора;

• Штрафы и неустойки – размер и сроки уплаты за выявленные нарушения;

• Дополнительные условия (при необходимости);

• Дата, подписи сторон.

В чем особенности договора долевого строительства

Договор долевого участия в строительстве (сокращенно ДДУ) – это правоустанавливающее соглашение между покупателем недвижимости и компанией-застройщиком, в соответствии с которым одна сторона (покупатель) передает второй стороне (застройщику) денежные средства, которые используются последним для продолжения строительных работ.

Важным элементом такой правовой конструкции является тот факт, что покупатель, до момента сдачи дома в эксплуатацию фактически становится инвестором строительной компании. Договор заключается в период проведения строительных работ. Дальше может применятся только правоотношения, урегулированные договором купли-продажи объекта.

Договор включает в себя полноценный объем прав и обязанностей каждой стороны. Все эти положения урегулированы отдельным Федеральным законом за №214. Многочисленные нарушения и обманы со стороны застройщика очень сильно ударили по репутации договора долевого участия в строительстве и требовали строгой регламентации для максимального снижения числа обманутых дольщиков.

Однако, принципиальным и действительно качественно защищающим интересы людей этот норматив стал только в 2019 году, когда законодательно запретили строительной компании замораживать объект строительства.

Вывод средств дольщиков из активов компании и заморозка стройки теперь фактически невозможны.

Этот механизм защиты прав дольщиков обусловлен наличием посредников, которые и гарантируют исполнение обязательств застройщика. Этим посредником является банк, в котором открыты специализированные эскроу-счета. Такая схема вынужденно повышает стоимость приобретаемого объекта, но застройщик имеет возможность получить с них средства только после введения в эксплуатацию дома. Не раньше.

На что обратить внимание при заключении договора ДДУ

Есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание перед заключением соглашения со строительной компанией.

Разрешительная документация

Каждая строительная компания должна при начале строительства опубликовать разрешительную документацию. Вероятный покупатель должен быть спокоен, что стройка не стихийная. Есть готовый проект, утвержденный государственными структурами. Есть финансовая отчетность. Никто не закроет стройку объекта на основании судебных решений. Поэтому стоит сразу обратить внимание на наличие действующей разрешительной документации.

Наличие счета эскроу

Если девелопер работает через эскроу-счета, это обеспечивает максимальное спокойствие дольщику, так как в случае невыполнения девелопером своих обязательств, дольщик просто получит свои деньги назад. Деньги на таком счету заморожены. Строительная компания получит к ним доступ только по завершению объекта строительства. Сама стройка идет на собственные средства девелопера или привлеченный кредит. Если строительная фирма хочет получить доход, то они должны будут ввести объект в эксплуатацию и передать его дольщикам.

Участок в собственности застройщика или в аренде, если в аренде, то на какой срок

Это тоже очень важный момент. Если земля под строительство находится в собственности застройщика, то он пойдет на многое для сохранения этого участка за собой и будет стараться обеспечить максимальную надежность строительства. Если аренда, то срок должен быть достаточным для окончания строительных работ и передачи квартир в собственность граждан.

Страхование ответственности застройщика

Страховые компании обеспечивают финансовую безопасность участников сделки. Проверка страховой компании по деятельности, длительности работы на рынке позволит сделать вывод о том, какова надежность застройщика. Крупные страховые компании не работают с мелкими или не надежными застройщиками.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: пошаговая инструкция

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку схема сделки довольно проста. От потенциального дольщика требуется наличие при себе паспорта и денег. Если кредит уже одобрен, для оформления договора нужно приехать в офис застройщика. Если ипотечный заем выдается одновременно с подписанием договора долевого участия, сделка становится трехсторонней и может проходить в отделении банка. Таким образом, при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку этапы сделки располагаются в следующем порядке:

• Выбор финансовой организации

О необходимости получения кредита вы наверняка осведомлены заранее, поэтому выбрать подходящий банк следует задолго до оформления ДДУ. Нередко банки, сотрудничающие с застройщиком, предлагают сниженные процентные ставки на приобретение жилья у их партнера. Во внимание нужно принять размер ставки по кредиту, страховку, сумму обязательного первичного взноса и иные условия получения займа.

• Получение информации о застройщике

Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.

Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.

Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.

Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.

Подготовка документов покупателем

Состав документов, необходимых для ДДЕ, напрямую зависит от того, для кого готовится контракт и кто его оплачивает.

Самый простой случай — когда квартиру покупает одинокий покупатель без семьи и детей. Договор может быть подписан на покупку новостройки авансом или в рассрочку. Для подписания договора требуется только паспорт покупателя.

Семейным покупателям требуется согласие супруга на сделку. Этот документ должен быть составлен в письменной форме и нотариально заверен лицом, дающим согласие. Без согласия супруга можно обойтись только в том случае, если в условиях брачного контракта указано, что вы имеете право приобрести недвижимость на свое имя.

В этом случае требуется только один паспорт и брачный договор.

Когда недвижимость покупает супружеская пара, покупателей может быть двое. Для такой сделки необходимы паспорта и свидетельства о браке обоих супругов; поскольку второй супруг может не присутствовать при заключении договора, пакет документов продлевается нотариальной доверенностью. Однако юристы настоятельно рекомендуют, чтобы оба супруга присутствовали при сделке и, следовательно, не было повода для разногласий или разногласий по этому поводу в будущем.

Самый обширный пакет документации требуется в том случае, если МУП планируется завершить привлечением кредитного фонда (ипотеки). Каждому банку необходим свой перечень документации. В крупных производственных компаниях договорами с акционерами занимаются специализированные ипотечные брокеры.

Они помогают собрать документацию, необходимую для конкретного банка. Кроме того, брокер делает все возможное, чтобы убедить банк одобрить заявку на ипотеку.

Этап 1. Показать договор юристу

Прежде чем дело дойдет до подписания МТП, подрядчику следует предоставить проект будущего дома и квартиры; получив копию МТП, следует проверить его в сопоставлении с планами, чтобы выяснить, нет ли расхождений. Их не должно быть, но об этом ниже; показав ДОУ юристу, дольщик делает правильный шаг. Эксперты быстро выявят все факторы риска.

Очень важно, чтобы все стороны документа тщательно контролировались, ведь речь идет о миллионах, а мы говорим о миллионах. В этом случае экономия на адвокате обходится слишком дорого.

ДДС от авторитетного производителя может включать в себя

• Стоимость квартиры. Очевидно, в определенной сумме и без «если».
• Дата начала эксплуатации дома.
• Адрес будущего дома.
• Номер участка, на котором будет происходить строительство.
• Номер этажа и квартиры.
• Планировка квартиры, ее площадь и высота потолков.
• Гарантия: 5 лет на квартиру, 3 года на инженерные коммуникации.
• Страхование ответственности строительной компании.
• Элементы сторон.

Юристы доводят до сведения дольщиков все оттенки договора и минимизируют риск финансовых потерь. Многие строительные компании, включая ЦМР, злоупотребляют доверием дольщиков и являются заведомо убыточными для своих клиентов. Только опытный глаз юриста, который знает истинный смысл условий договора за очевидными бюрократическими формулировками, сможет выявить такие «грязные трюки».

Похожие записи:

• Порядок постановки на учет автомобиля в ГИБДД в 2024 по договору купли продажи
• Где в поезде есть розетки
• Порядок наследования: очередность согласно закону