Жалоба на управляющую компанию особенности и нюанса
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жалоба на управляющую компанию особенности и нюанса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда вы решаете пожаловаться на управляющую компанию за нарушения правил и обязанностей, важно подготовить соответствующую жалобу, которая содержит факты и доказательства. Создание такой жалобы поможет вам добиться решения проблемы со стороны компании и защитит ваши интересы как жителя многоквартирного дома.
В каких случаях имеет место подача жалобы
Существует множество различных ситуаций, при возникновении которых граждане вправе обратиться с жалобой. Так как управляющую компанию выбирают на общем собрании жильцов, после чего с организацией заключается договор о выполнении определенных действий, при отклонении от таковых у заказчиков в лице жильцов вполне оправданно могут возникать основания для восстановления своих законных прав.
Ниже мы рассмотрим основные причины, которые чаще всего встречаются на практике:
- оказание предусмотренных договором услуг ненадлежащим образом. Как правило, в перечень таковых входят: услуги по обеспечению чистоты в доме, вывозу мусора, снабжении водой и теплом и т.п.;
- подбор недобросовестного сотрудника. В данном аспекте речь идет о дворниках, уборщицах, сторожах и т.д. Выполняя свои обязанности недолжным образом, они должны привлекаться к ответственности;
- бездействие управляющей организации. Здесь речь идет о непринятии мер по устранению каких-либо проблем. Грубо говоря, если вышеперечисленные моменты произошли, а управленцы не предприняли мер по их устранению.
Вышеперечисленные моменты выступают в качестве примерного перечня причин, которые могут послужить основанием для направления жалобы. Кроме того, каждая ситуация, возникновение которой повлекло нарушение прав граждан, все же является индивидуальной. Поэтому при выявлении каких-либо нарушений со стороны управляющей организации жильцы многоквартирного дома могут обратиться с жалобой в соответствующие органы.
Можно ли сменить УК и как это сделать
Если управляющая организация, несмотря на требования жильцов, продолжает игнорировать свои обязанности, собственники помещений МКД могут заменить управляющую компанию на более ответственную. Смена УК — многоэтапная юридическая процедура, которая включает:
— Выбор альтернативной управляющей организации. Можно встретиться с руководством нескольких УК, посетить дворы домов, побеседовать с жителями, ознакомиться с рейтингами управляющих организаций на сайте Реформа ЖКХ.
— Выбор способа смены УК:
- отказ от заключения нового договора после того, как закончится срок действующего;
- расторжение договора по причине существенных нарушений его положений управляющей компанией;
- лишение УК лицензии на управление домом;
- расторжение договора по согласию сторон;
- смена способа управления многоквартирным домом (например, образование ТСЖ).
Довольно часто появляются вопросы, которые связаны с отоплением квартир. Образец жалобы от жильцов примерно интерпретируется следующим образом: “Мы живем в многоэтажном доме по адресу города Москва, улица Пушкина, дом 38. На основании сложившейся погоды отопительный сезон начался немного ранее. А именно 4 октября 2017 года. Но до сих пор отопление в наши квартиры не поступило. Управляющая организация нашего дома проигнорировала наш запрос. Доказательства подтверждения наших слов в фактах отсутствия отопления прилагаются.”.
Этим наглядным примером можно воспользоваться для того, чтобы правильно пожаловаться. Заявление такого типа обычно подается в Роспотребнадзор.
Отказ УК принять жалобу
В случае, когда управляющая компания ЖКХ при личном визите заявителя принимать заявление отказывается или подписать его копию, оставленную для себя, его необходимо отправить почтой. Здесь есть один небольшой нюанс, отправлять его нужно обязательно ценным письмом с описью вложения. Также можно отправить письмо ещё и с уведомлением, чтобы знать, когда оно точно было получено. Опись и уведомление будут необходимы в случае обращения в суд.
Если же в УК жалобу приняли, но никаких ответных реакций и действий не последовало, не были приняты меры по устранению причины обращения или в ответ пришло письмо с отпиской «нет средств», значит, нужно писать заявление в вышестоящую организацию — жилищную инспекцию, а затем в Роспотребнадзор, прокуратуру, суд. Копии писем желательно приложить.
Никто ничего не должен или кое-что задолжали?
Работа УК регулируется ЖК РФ, постановлением Правительства РФ №331 от 27.03.2018 (ред. от 13.09.2018) и рядом других нормативных актов. Управляющую компанию выбирают на собрании собственников жилья и заключают с ней коллективный договор. В нем приводятся обязанности организации, поэтому с этим документом стоит ознакомиться. В принципе, каждый собственник недвижимости в многоквартирном доме должен получить экземпляр договора, но в реальности вряд ли представители УК будут сильно волноваться, получили вы свой экземпляр или нет, поэтому надо самостоятельно забрать его в УК. Обратите внимание: если в договоре не указаны обязательства, которые УК должна выполнять по закону, то это не значит, что организация от них освобождается.
УО обязана соблюдать порядок досудебного урегулирования споров, если это установлено законом
Ирэн Парсамян, Сусана Киракосян и участники онлайн-семинара отдельно остановились на теме досудебного урегулирования споров между УО и жителями домов.
Досудебное урегулирование спора – это дополнительная гарантия защиты прав граждан, предпринимателей и организаций. Оно способствует реализации задач судопроизводства (постановление Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18) и может представлять собой:
- направление претензии,
- переговоры,
- медиацию,
- обращение к финомбудсмену и в государственные органы.
УО обязана соблюдать досудебный порядок, если это прописано в законе (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК). В ином случае ТСЖ или УО могут привлечь к административной ответственности. Поскольку обязанность отвечать на письма жителей домов не является лицензионным требованием, то УО не могут наказать по «лицензионной» ст. 14.1.3 КоАП РФ (обзор судебной практики ВС РФ от 17.07.2019 № 2).
За такое нарушение компании привлекают к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ, которая предполагает наложение штраф для должностных лиц – от 50 до 100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трёх лет, а для юрлиц – от 150 до 250 тысяч рублей.
Помимо особенностей работы УО и ТСЖ с обращениями и претензиями жителей, на мероприятии мы поговорили:
- о взаимодействии УО с органами соцзащиты через ГИС ЖКХ по вопросам наличия у жителей задолженности за ЖКУ;
- о законодательстве, в котором прописаны сроки ответов УО на разные типы обращений собственников;
- об отличиях претензий от обычных обращений.
Порядок подачи жалобы на управляющую компанию
Чтобы претензии, выраженные на бумаге, не остались просто словами, а помогли достичь желаемого результата и решить вопрос, важно придерживаться определенной схемы подачи документа.
- Сначала нужно составить документ. Можно воспользоваться готовыми шаблонами.
- Затем эту заявление нужно отнести в УК, где зарегистрировать у секретаря соответствующим образом: в папке входящей корреспонденции.
- Теперь нужно дать УК время, чтобы она могла разобраться с претензией и принять меры – исправить ситуацию самостоятельно. Возможно, на этом этапе вопрос решится.
- Если решения не происходит, придется собирать доказательства нарушений в работе УК, а также ее бездействия в ответ на претензии жителей, чтобы подать жалобу на управляющую компанию в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.
Шаг 5: Получение ответа и принятие решения
После того, как вы подали жалобу на управляющую компанию, необходимо ждать ответа. Обычно компания должна рассмотреть вашу жалобу в течение 30 дней. Если вы не получили ответ в указанный срок, можно обратиться в прокуратуру.
Когда вы получили ответ от компании, важно внимательно его изучить и принять решение. Если управляющая компания отказала в удовлетворении жалобы, можно обратиться снова в прокуратуру.
Если же компания удовлетворила вашу жалобу, но вы не довольны результатом, можно обратиться в суд. В этом случае вам необходимо будет составить и подать заявление в соответствующую судебную инстанцию.
Есть несколько способов, которые могут помочь вам получить рекомендации по правильному написанию заявления или жалобы на управляющую компанию. Вы можете обратиться в организации, которые занимаются защитой прав потребителей или к руководителю компании.
Если вы не знаете, куда обращаться, можете написать в прокуратуру с просьбой указать, каким образом можно подать жалобу на нарушения управляющей компании.
- Зачем нужна жалоба на управляющую компанию?
- Как написать заявление или жалобу?
- Что делать, если компания не реагирует на обращения?
- Избавиться от нерадивой управляющей компании: какие действия нужно предпринять?
Эти и другие вопросы можно решить, если правильно подать жалобу на управляющую компанию и она будет рассмотрена в соответствующие сроки.
Как правильно написать жалобу на УК УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ
Ответив для себя на вопрос, куда подавать жалобу на управляющую компанию, после указания адресата обязательно должно идти название вашего документа, отражающее его суть, «Жалоба на управляющую компанию» или «Претензия в управляющую компанию».
Затем — основание вашего обращения, а именно указание на право собственности на квартиру, либо аренду жилого помещения, так это в свое время послужило основанием для заключения собственником договора управления многоквартирным домом. Будет хорошо, если вы найдете этот договор и укажите его реквизиты (номер и дату), а также по возможности сошлетесь на конкретные пункты, которые УК нарушила.
Далее, вы подробно излагаете обстоятельства нарушения вашего права, ссылаясь на статью 161 Жилищного кодекса РФ, гарантирующую вам право на благоприятные и безопасные условия проживания, указываете, в чем выразилось бездействие или неправомерное действие управляющей компании:
- некачественная уборка помещений общего пользования многоквартирного дома;
- некачественная уборка снега с придомовой территории;
- вывоз мусора управляющей компанией не производится или контейнера с крупногабаритным мусором;
- электрик управляющей компании некачественно выполнил свою работу;
- сантехники управляющей компании не справляются со своими обязанностями;
- диспетчер управляющей компании постоянно отсутствует на рабочем месте;
- не произвели расчет жилищно-коммунальных услуг, подготовку и передачу собственникам платежных документов в оговоренные договором сроки;
- не произвели перерасчет суммы коммунальных платежей, в случае неподачи показаний приборов учета;
- не представили отчеты о расходовании денежных средств на текущий и капитальный ремонт многоквартирного дома;
- не предоставили по письменному запросу собственника жилого помещения справок о его расчетах из финансового лицевого счета;
- не произвели (некачественно произвели) текущий или капитальный ремонт общедомового имущества;
- жалоба в управляющую компанию на протечку крыши;
- не обеспечили круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание МКД;
- не обеспечили предоставления коммунальных услуг собственникам помещений (водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, газоснабжение);
- не проинформировали собственников жилых помещений о продолжительности и причинах перебоев в предоставлении коммунальных услуг;
- не ликвидировали аварийную ситуацию и (или) ее последствия;
- хамство управляющей компании;
- иное происшествие.
После ОБЯЗАТЕЛЬНО опишите последствия такого поведения сотрудников Управляющей компании, которые именно вам причинили ущерб, его вид (материальный, моральный, вред здоровью) и размер.
После этого переходите к требованиям, которые вы выдвигаете, также руководствуясь статьей 161 Жилищного кодекса РФ, положениями Закона «О защите прав потребителей», Уголовного кодекса РФ (если предполагается уличение в мошенничестве).
Прикладывать к жалобе можно любую обосновывающую документацию, фотографии, копии ранее поданных и проигнорированных жалоб, коллективные обращения, решения собственников жилых помещений.
Знать примеры основных конфликтов
Конфликтные ситуации случаются часто, поэтому среди них можно выделить несколько наиболее частотных, которые связаны с балконом, общим тамбуром, подъездом и территорией около дома. Здесь важно заранее знать, что должна делать УК и что вправе делать вы.
Какая часть балкона — личная собственность, а за какую отвечает управляющая компания.
Стены, потолок, балконная плита — это общедомовое имущество и составляющая часть фасада здания.
К имуществу собственника относят перила, окна, двери, козырьки, навесы, мебель на балконе.
Чтобы изменить размеры балконной плиты или пристроить балкон, необходимо получить специальное разрешение. При этом совместить комнату с лоджией можно без проблем — за неё придётся платить как за отапливаемое помещение. Применять дизайнерские решения, изменять несущую конструкцию можно по усмотрению собственника жилья.
Управляющая компания должна ремонтировать несущие балконные плиты. Если они находятся в аварийном состоянии, это может угрожать жизням жильцов.
Можно отказаться от услуг, которые вам не нравятся, например ремонта фасада и нарушения облика балкона. Помните: никто не может навязать вам подобные услуги. Исключение — дома, которые включены в программы по сохранению архитектурного облика города.
Не терпеть, если управляющая компания завышает платежи
В июне 2020 были утверждены новые правила оплаты. Повышение тарифов незаконно, если УК выставляет счет за услуги, которых не оказывает, или когда начисленные платежи не прописаны в договоре. Сотрудники УК обязаны информировать жильцов об изменении тарифов.
В случае незаконного завышения тарифа, можно оштрафовать УК. Для этого сравните тарифы, которые указаны в платежной квитанции. Их суммарное повышение не должно превышать допустимый индекс (индивидуален для каждого региона, в Москве — 5%, в Подмосковье — 4,1%).
После того, как вы все-таки посылаете жалобу в УК, ответ должен прийти в течение месяца. Если УК признала свою вину, компенсация придёт не позже чем через 60 дней. Если УК вынесла отрицательное решение, но вы уверены в своей правоте и есть документальные подтверждения, пишите в жилищную инспекцию.
Действовать нужно по той же схеме, что в случае бездействия или некачественных работ.
На практике, причины обжалования действий (бездействия) сотрудников управляющей компании, могут быть совершенно разноплановыми. Но в основе их всегда лежит нарушение управляющей организацией, ответственной за оказание коммунальных услуг, своих договорных обязательств или нормативных требований.
Итак, жильцы многоквартирного дома вправе обращаться с жалобой, когда сотрудники коммунальных служб:
- отказываются предоставлять услуги, прописанные в договоре;
- выполняют свои обязательства ненадлежащим образом;
- не производят положенные сезонные ремонтные работы;
- некорректно рассчитывают коммунальные платежи;
- незаконно списывают деньги со счета многоквартирного дома;
- не соблюдают другие условия коммунального обслуживания, прописанные в договоре.
Если возникли перечисленные проблемы, собственники жилья, оформившие соглашение с управляющей организацией, вправе подавать жалобы и требовать устранения допущенных нарушений. Однако, сразу отметим, что на практике не все жалобы жильцов имеют реальную правовую основу.
Необоснованные требования в основном возникают из-за неправильной юридической оценки произошедших событий заявителем. Поэтому, чтобы не потратить время зря, юристы настоятельно рекомендуют жильцам прежде, чем писать жалобы в различные инстанции, тщательно изучить правовую документацию, в частности, договор с УК, и убедиться в неправомерности действий ее сотрудников.
Что входит в обязанности УК и ЖКХ?
Обязанности – это действия, предусмотренные договором и подлежащие исполнению как со стороны УК (ЖКХ), так и со стороны жильцов. Обязанности управляющей организации подразделяются на ремонтно-эксплуатационные и организационные.
К ремонтно-эксплуатационным относят следующие виды работ:
- Поддержание внешнего вида дома и его несущих конструкций;
- Проведение осмотра перед и после отопительного сезона. При наличии неудовлетворительного состояния труб или иного оборудования — проведение ремонтных работ;
- Поддержание коммуникационных систем в исправном состоянии;
- Выполнение противопожарных мероприятий;
- Клининговые работы как внутри дома, так и на придомовой территории;
- Обеспечение вывоза мусора от обслуживаемого дома, в том числе и от юридических лиц;
- Контроль за общедомовыми приборами электроэнергии, воды и тепла;
- Внедрение энергосберегающих программ с согласия региона.
К организационным обязанностям относятся:
- Аккумулирование поступающих средств о жильцов по оплате коммунальных услуг и перевод их организациям, осуществляющим подачу воды, электроэнергии, тепла и т.д.;
- Проведение мероприятий по борьбе с задолженностями жильцов;
- Работы по поиску поставщиков коммунальных услуг, заключение договоров, осуществление контроля качества поставляемых услуг;
- Хранение технической и иной документации;
- Проведение сверки счетчиков при подозрении на кражу предоставляемых ресурсов;
- Проведение собраний. Они должны проводиться не реже 1 раза в год. УК или ЖЭК предоставляют отчет о проделанной работе, расходах, утверждают тариф на следующий год. Если размер платы за коммунальные услуги не будет утвержден, то он считается равным муниципальному. В таком случае УК не освобождается от выполнения обязанностей при нехватке денежных средств;
- Информирование жильцов об изменении тарифов;
- Помощь в оформлении временной и постоянной регистрации (запись о прописке и выдача осуществляется ФМС).