Где можно оформить договор купли продажи квартиры в Минске
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где можно оформить договор купли продажи квартиры в Минске». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Удостоверение и государственную регистрацию сделки просто удобнее и быстрее проводить в одном месте — БТИ. В противном случае нужно согласовать пакет документов у нотариуса, подвезти их, выбрать удобное время, чтобы оно состыковывалось со временем регистрации в БТИ. К слову, в регионах Беларуси сделки зачастую по-прежнему проводят, удостоверяя у нотариуса с регистрацией в БТИ.
Быстро и удобно для сторон сделки
Для того, чтобы заключить сделку у нотариуса, необходим следующий пакет документов:
- Документ, удостоверяющий личность продавца – например, паспорт гражданина Республики Беларусь;
- Правоустанавливающие документы на квартиру;
- Копия лицевого счета;
- Выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ). Там должна быть проставлена отметка нотариальной конторы соответствующего района о том, что по квартире отсутствуют аресты и запреты. Чтобы получить выписку из ЕГРНИ нужно приехать в БТИ и заказать ее. Она действительна в течение 1 месяца.
Как оформить договор купли-продажи квартиры в Беларуси?
В Гражданском кодексе указано, что договор купли-продажи, как и при любой сделке, подписывается двумя сторонами — продавцом (собственником) и покупателем. Он заключается в письменной форме в трех экземплярах: два из них остаются сторонам сделки, а третий передается регистратору БТИ.
В договоре необходимо максимально полно отобразить информацию о продающемся объекте недвижимости (его расположение, наличие перепланировки и так далее), а также реальную стоимость.
Кроме этого, в договоре необходимо прописать условия расторжения сделки и взыскания компенсации с одной из сторон, полные данные обеих сторон, все юридические аспекты недвижимости после проверки уполномоченным лицом.
Также договор обязательно заверяется нотариусом или представителем БТИ. Фактически недвижимость становится собственностью покупателя только после регистрации договора в соответственном уполномоченном органе. Подписанный акт о передаче недвижимости подразумевает исполнение условий договора и обязательств по передаче квартиры.
Безопасно для продавца и покупателя
Ни нотариус, ни регистратор не занимаются проверкой объекта недвижимости. То есть они не проверяют предыдущих собственников, законность всех переходов права собственности, не выясняют, когда и куда убыли ранее прописанные лица. Также они не проводят дополнительные проверки, если это необходимо, чтобы защитить стороны сделки.
Они лишь проверяют наличие стандартного пакета документов для продажи этого объекта, сверяют личности сторон с их паспортами, получают согласия супругов и сособственников, совершеннолетних, которые зарегистрированы на момент продажи. Также регистраторы визуально проверяют дееспособность продавца и оценивают его поведение, трезвость, адекватность.
Непосредственно перед вами в ЕГРНИ регистраторы просматривают наличие обременений, запретов, арестов на недвижимость. Такой возможности нет у нотариусов. Нотариус о возникших запретах и обременениях может узнать лишь из выписки. Почему на это важно обратить внимание?
Дело в том, что за время действия выписки, напомним, это месяц, может многое произойти. Рассмотрим ситуацию. Вы приобретаете квартиру. Продавец сообщает вам, что он решился на продажу, так как навсегда уезжает жить в другую страну. Вы оформили задаток и договорились об оформлении договора купли-продажи у нотариуса и его последующей регистрации в БТИ.
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Нюансы оценки квартиры
В любой сделке продавец заинтересован продать жилье как можно дороже, а покупатель – сэкономить. Продавцу кажется, что его жилище чуть ли не самое лучшее среди своих «собратьев», особенно если она ему очень дорога и он вложил в ее ремонт большие деньги. Еще один неоспоримый козырь продавцов: «Я купил квартиру за $80 тыс. и продавать ее за полцены не намерен».
С этим, конечно, спорить сложно. Но есть реалии рынка. Если вы намерены продать квартиру быстро, надо снижать цену. В условиях, когда на одного покупателя приходится десять продавцов, приходится идти на уступки.
Итак, если вы приняли решение продавать квартиру самостоятельно, попытайтесь как можно точнее определить ее стоимость с учетом рынка. Зайдите на специализированные сайты по недвижимости в Интернете, выберите свой район и апартаменты, аналогичные по параметрам вашей. Но имейте в виду, что в рекламе указаны не реальные цены продаж. Это цена предложения, которую хотели бы получить продавцы.
Стоимость оформления договора купли-продажи у нотариуса
Заключение сделки купли-продажи в нотариальной конторе не относится к обязательным и стоит дороже, нежели оформление договора в Госавтоинспекции. Однако стороны могут упомянуть в тексте соглашения ситуации, при возникновении которых ДКП будет считаться недействительным.
Например, если при постановке на учет выяснятся обстоятельства, препятствующие регистрации транспортного средства на нового собственника (находиться в залоге, в розыске и т.д).
С 22.01.2023 года на момент оформления договора купли-продажи автомобиль должен быть снят с регистрационного учета в ГАИ.
Машины в аварийном состоянии требующие ремонта после ДТП снятые с учета для продажи, не подлежат постановке на учет до момента восстановления. В дальнейшем при постановке на учет могут всплыть проблемы.
Собственник авто, «продавший» его по доверенности, несет дополнительные риски:
✅ получение штрафов с камер автоматической фиксации нарушений;
✅ новый владелец продает ТС, не информируя продавца, что может оказаться второй сделкой в течение года (придется уплачивать налог);
✅ новый владелец стал виновником ДТП и уехал с места аварии, повредил чужой автомобиль или причинил кому-либо моральный/материальный ущерб;
✅ покупатель сел за руль в состоянии алкогольного опьянения или не подчинился требованиям автоинспектора об остановк;
✅ так как машина не снимается с учета в ГАИ, продавец остается собственником и соответственно будет оплачивать транспортный налог, который был введен с 1 января 2021 года.
Сбор и подготовка документации.
Многие люди при продаже недвижимости прибегают к услугам риэлтерских агентств, которым доверяют сбор и подготовку документации. Однако в случае самостоятельной продажи квартиры, Вам нужно собрать и подготовить следующие документы:
- Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя жилья;
- Документы, в которых указана законность владения продавца квартирой (договор купли – продажи и т. п.);
- Технический паспорт квартиры;
- Выписка из паспортного стола или ломовой книги;
- Пояснение к архитектуре жилья с описанием количественных и качественных характеристик помещений (справка из бюро технической инвентаризации, экспликация);
- Справка об отсутствии налоговой задолженности;
- Документы с информацией об отсутствии арестов.
Расчетно-справочный центр и товарищество собственников
Разбирая вопрос о том, какие документы нужно оформить после покупки квартиры, важно учесть заключение договора на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг в РСЦ. Для этого предоставляются следующие документы:
- Договор купли-продажи в оригинальном формате, а также подготовленная ксерокопия;
- Свидетельство о государственной регистрации квартиры в оригинальной форме с распечатанной ксерокопией;
- Технический паспорт: оригинал и ксерокопия;
- Паспорт от собственника. Также допускается доверенное лицо, имеющее на руках доверенность и её копию;
- При наличии, предоставить документы, доказывающие право на получение льгот.
Несмотря на то, что цены на квартиры на «вторичке» зачастую указываются в валюте, расчет должен происходить именно в белорусских рублях. В случае, если расчет в нарушение законодательства был произведен в валюте, договор-купли может быть признан недействительным, а деньги и квартира перейдут в доход государства.
Непосредственно передача денег может проходить либо до заключения договора купли-продажи, либо после оформления всех документов. На практике передача денег в подавляющем большинстве случаев происходит в момент подписания договора купли-продажи.
Если процесс купли-продажи проходит с привлечением риэлторов, последнее предоставляет помещение для взаиморасчетов. После передачи, проверки на подлинность и пересчета денег, вся сумма запаковывается в специальный пакет, с которым продавец, покупатель и агент направляются в БТИ или к нотариусу. Как только продавец подписывает договор, покупатель передает ему деньги, и право собственности сразу переходит к нему.
Практикуется также вариант сделок, когда расчет происходит после подписания договора. В таком случае в тексте договора предусмотрен специальный пункт, который устанавливает сроки расчетов. Продавец и покупатель едут в банк, где происходит перевод денег с одного лицевого счета на другой. После этого необходимо посетить БТИ – бывший собственник обязан подписать акт приема-передачи и подтвердить факт полного расчета.
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Как подготовить квартиру к продаже?
От того, в каком состоянии будет представлена квартира потенциальным покупателям, зависит успех продажи. Согласитесь, объявление с фотографиями «убитой» и грязной квартиры едва ли вызовет большой отклик. Если речь идет о «вторичке», часто возникает резонный вопрос, нужно ли делать ремонт, если в ней есть «проблемные» места, или же лучше просто уступить немного в цене. Все зависит от масштабов «проблемных» зон, но организовывать большой ремонт перед продажей – не самая лучшая идея. Поскольку ваши вкусы и покупателя могут не совпасть, а деньги будут потрачены. Вместо этого можно обойтись небольшим косметическим ремонтом: привести плитку в ванной в порядок, подклеить обои, подкрасить стены и т.п. И, разумеется, провести генеральную уборку: выбросить старые ненужные вещи, вымыть окна, полы, вычистить ванную. Благодаря этому квартира будет выглядеть просторной и чистой – покупатель это точно оценит.
Как оформить договор купли-продажи?
Когда все документы собраны, нужно подписать договор купли-продажи. Это документ, удостоверяющий акт передачи жилой площади за оговоренную сумму денег. Он должен быть составлен и заверен нотариусом.
Он делается в трех экземплярах: для покупателя, продавца и регистратора. В нем содержится вся информация о квартире: адрес, расположение, характеристики, а также ее стоимость. Помимо этого, в договоре указываются данные сторон, условия расторжения сделки, взыскание компенсации. По сути, этот документ – юридическая гарантия вашей продажи.
Когда договор подписан, нужно определиться со способом передачи денег: наличными или переводом на банковский счет. Чтобы себя обезопасить, лучше воспользоваться вторым способом. Достаточно открыть счет в банке, куда счастливый покупатель может перевести нужную сумму.
Теперь можно приступать к государственной регистрации сделки. Она осуществляется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, обычно – по предварительной записи. После посещения кадастра покупателю передаются ключи, регистрируется переход права собственности. Готово! У вашей квартиры теперь новый собственник.
Как оформить сделку купли-продажи квартиры
Итак, проведение сделки купли квартиры проводится в несколько этапов. Покупатель до момента покупки квартиры должен определиться с тем, квартиру в каком районе он желает приобрести. Также ему необходимо определить количество комнат в квартире, желаемый этаж и планировку квартиры. Покупателю следует обратить внимание на то, какой вид имеется из окон квартиры, какова инфраструктура в районе нахождения квартиры и другие индивидуальные требования к недвижимости, которую планируется купить (вы можете узнать более подробно, на что стоит обратить внимание перед покупкой квартиры).
Поиски квартиры для покупки можно проводить самостоятельно или через специализированную фирму. Определив список требований и предпочтений к приобретаемой недвижимости можно приступать к ее поиску. В любом случае поиск подходящей квартиры – дело затратное, потребуется изучить несколько вариантов, совершить не одну поездку в разные районы города. Для облегчения поиска недвижимости покупатель может использовать специальные базы с данными о недвижимости, которая продается в городе. После подбора подходящего варианта наступает ответственный момент – совершение сделки. Как правило, заключение сделки купли квартиры делится на два этапа. В первую очередь заключается предварительный договор купли и вносится аванс. Если покупатель дает продавцу квартиру задаток, в случае отказа от совершения сделки по различным причинам данная денежная сумма не возвращается покупателю. А аванс подлежит возврату при любых обстоятельствах и уменьшает сумму сделки. Перед заключением предварительного договора о продаже необходимо убедиться в оригинальности и наличии полного комплекта документов собственника. Кроме того, на этом этапе требуется выбрать банк, через который будет совершена сделка и стоимость квартиры. Стоимость квартиры должна быть такой же, какая будет указана в договоре.
После заключения предварительного договора покупки квартиры необходимо проверить юридическую «чистоту» квартиры. На данном этапе требуется получить выписку из Росреестра о том, что ограничений и обременений на пользование квартирой различными инстанциями не наложено. Для того чтобы проверить число зарегистрированных лиц в квартире, можно запросить архивную выписку из домовой книги. Также важно убедиться в том, что хозяин квартиры своевременно оплачивал коммунальные услуги, для этого необходимо обратиться в обслуживающую дом организацию. Кроме того, нужно убедиться в том, что в квартире не было проведено перепланировки (делаем самостоятельно перепланировку), для этого нужно внимательно изучить документы из БТИ. Если на этапе проверки «чистоты» квартиры вы столкнулись с трудностями, возможно, стоит обратиться за разъяснениями к продавцу.
В случае, если проверка юридической «чистоты» квартиры не вызвала у вас вопросов, можно переходить к заключению сделки. Для этого в день, прописанный в предварительном договоре нужно арендовать ячейку в банке. Если сделка проводится на основании доверенности, продавцу потребуется заверить ее у нотариуса (узнать об услугах нотариуса). Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности с супругом, нужно получить его согласие на проведение сделки. Далее необходимо перейти к согласованию текста и пунктов договора купли-продажи.
В назначенный день вы встречаетесь с продавцом, подписываете договор в двух экземплярах, передаете деньги продавцу. После этого продавец пишет расписку в том, что им были получены денежные средства, акт о приеме-передаче квартиры может быть подписан в этот же день или позднее. Перед подписанием акта приема-передачи необходимо убедиться в том, что в квартире отсутствуют какие-либо дефекты, подписание акта означает полное согласие с условиями передачи квартиры в том состоянии, в котором она находится. В случае, если деньги за квартиру перечисляются на банковский счет продавца, вы формируете поручение о переводе от своего имени.
На следующем этапе подается комплект документов в регистрирующий орган, откуда через 2-4 недели вы получите документы на квартиру. Обратите внимание, процедура регистрации в регистрирующем органе требует уплаты госпошлины. Если до этого момента не был подписан акт приема-передачи квартиры, он подписывается после получения документов из регистрирующего органа, продавец передает вам ключи от квартиры.
Если же вы планируете продать квартиру, вам потребуется проверить наличие всех документов на квартиру, оценить ее стоимость на основе актуальных рыночных цен, подать объявления о продаже. Далее вам потребуется провести встречу с потенциальным покупателем, осмотр квартиры и если его удовлетворят ваши условия продажи, нужно будет подписать предварительный договор продажи. Далее нужно сняться с регистрации, подготовить комплект документов для покупателя и разработать текст договора. На завершающем этапе подписывается акт приема-передачи, основной договор продажи и покупатель перечисляет вам деньги за сделку.
Обязательные пункты договора купли-продажи недвижимости
В документе обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При их отсутствии договор не считается заключенным.
При этом обязательно должно предусматриваться условие о цене этой недвижимости, иначе договор также будет считаться незаключенным.
— Условие, которое должно быть обязательно предусмотрено в договоре, — передача недвижимости от продавца к покупателю. Каким образом это происходит? Стороны могут указать, что это имущество передано до подписания договора. Это упрощает порядок регистрации, потому что покупатель сам идет в органы государственной регистрации и регистрирует переход прав на недвижимость на себя без подписания передаточного акта. Либо уже в договоре определяется, что передача недвижимости будет производиться после подписания этого документа в определенный срок. В таком случае две стороны должны вместе пойти в регистрирующий орган, подписать передаточный акт или иной документ, и после этого будет зарегистрирован переход права собственности на имя покупателя. Второй порядок обычно применяется тогда, когда не произведен полностью расчет, т. е. какая-то часть денег была передана до подписания договора, а оставшаяся передается после подписания договора в прописанный срок. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, — рассказывает специалист.
Механизм покупки жилья в Белоруссии
Механизм приобретения недвижимого имущества в Белоруссии практически не отличается по процедуре от приобретения жилья в России. К процессу выбора объекта можно привлечь местных риелторов либо заняться подбором самостоятельно. Также можно воспользоваться различными онлайн-платформами и агрегаторами объявлений.
«Законодательство Белоруссии допускает заключение предварительного договора купли-продажи. Но можно обойтись и без предварительного договора, а заключить соглашение о задатке, которое составляется в простой письменной форме в двух экземплярах и подписывается сторонами. А в некоторых случаях можно сразу составить основной договор купли-продажи. Но сделать это надо только после проверки приобретаемого жилья», — говорит адвокат, руководитель проектов адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Ирина Орешкина.
Место официальной регистрации сделки
Согласно законодательству Республики Беларусь, сделка купли-продажи квартиры официально регистрируется в Регистровом учреждении, которое находится в районе, где расположена квартира. Это может быть регистрационный подразделение исполнительного комитета района или города, уполномоченное на осуществление государственной регистрации прав на недвижимость.
Для оформления сделки купли-продажи квартиры потребуется представить следующие документы:
- Договор купли-продажи квартиры, оформленный нотариально;
- Паспорт продавца и покупателя, а также документы, подтверждающие их полномочия (доверенности, если договор подписывают представители);
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности на квартиру;
- Документы, подтверждающие согласие сделки всех совершеннолетних собственников квартиры, если они проживают в ней;
- Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (если квартира не новостройка).
После предоставления всех необходимых документов и заполнения соответствующих заявлений в Регистровом учреждении, сделка купли-продажи квартиры будет официально зарегистрирована. Вам будут выданы соответствующие документы подтверждения регистрации, которые станут основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Важно помнить, что официальная регистрация сделки является обязательным условием для получения полной юридической защиты прав на купленную квартиру, а также позволяет избежать возможных споров и претензий со стороны третьих лиц.