Как продать неприватизированную квартиру в Москве
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать неприватизированную квартиру в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долг по ЖКХ, за исключением капремонта, оплачивает продавец квартиры. Приватизация недвижимости с задолженностью по коммунальным платежам невозможна — муниципалитет сначала потребует оплатить долги и только потом даст согласие на приватизацию.
Продажа неприватизированной квартиры: что нужно знать
Продажа неприватизированной квартиры имеет свои особенности и нюансы, которые важно знать перед тем, как приступить к этому процессу.
Права на неприватизированную квартиру принадлежат муниципальной службе или государству, поэтому собственник не является полным владельцем этого жилья.
В случае смерти собственника, квартира передается муниципальной службе или государству, и собственник не имеет права определить, кому будет принадлежать эта квартира после его смерти.
Прописка в неприватизированной квартире остается только на условиях договора найма, который заключается с муниципальной службой или государственным учреждением.
Обязанности собственника неприватизированной квартиры сводятся к своевременному уплате арендной платы и соблюдению правил, установленных муниципальной службой или государством.
Неприватизированные квартиры не подпадают под нормы, установленные для приватизированных жилых помещений.
Если же владелец неприватизированной квартиры решит приватизировать ее, то правила и процедуры приватизации будут те же самые, что и для других жилых помещений.
После продажи неприватизированной квартиры, права на это жилье перейдут к новому собственнику, который должен будет зарегистрировать квартиру на себя и выполнить все необходимые юридические формальности.
Кому перейдут права на неприватизированную квартиру после смерти собственника
После смерти собственника неприватизированной квартиры возникают вопросы о том, кому перейдут права на эту квартиру. Здесь важно учитывать правила, нормы и нюансы, которые регулируют наследование неприватизированного жилья.
В первую очередь, необходимо понять, что такое неприватизированная квартира. Это квартира, которая находится в муниципальной собственности и не была приватизирована в рамках государственной программы. Права на неприватизированную квартиру у собственника ограничены, он не имеет права на продажу данного жилья без согласия муниципалитета.
В случае смерти собственника неприватизированной квартиры, его права и обязанности переходят на наследников. При наличии завещания, в котором указаны наследники, права на квартиру получают указанные в нем лица. Если завещания нет, квартира наследуется по закону.
В соответствии с законодательством России, порядок наследования неприватизированного жилья предусматривает следующие нормы:
- Если собственником квартиры является один человек, то его права и обязанности автоматически переходят на законных наследников: супругу, детей, внуков, родителей и др.
- Если собственником квартиры является супружеская пара, то при смерти одного из супругов его доля в квартире переходит на другого супруга. При смерти обоих супругов доля в квартире переходит на их законных наследников.
- Если у собственника нет законных наследников, его доля в квартире переходит на наследование по завещанию или наследование по закону.
Все наследники неприватизированного жилья имеют право на долю в квартире, которая зависит от доли наследственного имущества. В случае, если собственник оставил двоих наследников, каждому из них придется принадлежать 50% доли в квартире. При наличии трех наследников каждый получит по трети, и т.д.
Таким образом, права на неприватизированную квартиру после смерти собственника переходят на его наследников. Это следует учитывать при продаже неприватизированного жилья, так как для законной продажи квартиры необходимо учесть права и интересы всех наследников. В случае наличия споров или несогласия наследников, возможно потребуется судебное разбирательство.
Важно отметить, что процесс наследования неприватизированного жилья имеет свои особенности и требует аккуратного подхода. Для решения всех вопросов и оформления прав на наследуемую квартиру рекомендуется обратиться к юристам, специализирующимся на наследственном праве.
Порядок оформления договора купли-продажи квартиры с долями на детей
Согласно российскому законодательству продажа муниципального жилья невозможна.
Пока жилплощадь не приватизирована, закон запрещает жильцам продавать, завещать и совершать прочие действия с квартирой, поскольку фактически она принадлежит государству.
Программа по приватизации жилья и прочей недвижимости уже давно вошла в жизнь граждан, однако, на деле, порядка 20% всей жилой недвижимости до сих пор находится в распоряжении государства.
Это не удивительно, так многие просто не видят в этом смысла, так как плата по найму всё равно остаётся ниже налога на недвижимость, да и какой смысл в приватизации жилья, если оно и так находится в бессрочном пользовании.
Но как быть, если вам требуется срочно продать не приватизированную квартиру? Есть ли процедура, которая позволит продать муниципальное жильё? Ответы на эти и многие другие вопросы, связанные с продажей муниципальной квартиры, мы расскажем в нашей статье.
Какие сложности могут возникнуть
Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.
Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.
В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.
Сложности и подводные камни
Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.
Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.
Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.
Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.
Особенность неприватизированного объекта недвижимости
Сначала следует определиться с тем, что это вообще такое – неприватизированная квартира.
Неприватизированное жилье числится в жилом фонде местных властей, как государственное. Значит, последний собственник, кто может распорядиться таким имуществом – это правительство страны (региона, муниципального округа, области, города).
В России программа приватизации жилых недвижимых объектов существует уже около 20 лет. Это говорит о том, что основной квартиросъемщик имеет право оформить полученное в полное владение жилье, как свое собственное, превратив его в частную собственность.
Минусы для лиц, проживающих официально в квартире, принадлежащей государству:
- Во время передачи/принятия в наследство такой недвижимости, могут возникнуть ряд сложностей в оформлении. Иногда муниципалитет даже дает отказ. Из-за этого нотариусы не могут провести полноценную сделку.
- Государственные жилищно-коммунальные службы, под приказом городских властей, имеют полное право выселять людей из квартир, им не принадлежащих. На практике такое случается крайне редко, но де-факто – государство может распорядиться жилищем по своему усмотрению.
- Лица, относящиеся к родственной группе, или приезжие друзья, третьи лица, временной прописки на такой жилплощади, которая принадлежит городским властям.
- Продажа запрещена.
Главная особенность нечастного квартирного жилья – это принадлежность государственной системе. Продажа неприватизированной квартиры в таком случае рассматривается как распоряжение ею. Но это произвести невозможно потому, что по документам она числится как государственная (в народе еще называют её – «казённая»). Вот почему, перед тем как решиться на продажу такого имущества, его сначала следует приватизировать.
Можно ли по закону продать неприватизированную квартиру?
Законных способов реализации неприватизированной квартиры не существует, но можно воспользоваться лазейками в законодательстве. Такие схемы не запрещены, но рискованны.
Каждый из вариантов реализации жилья, принадлежащего государству, не имеет под собой законных оснований. Поскольку оборот такого жилого фонда относится ведении Жилищного кодекса, а он запрещает продажу неприватизированных квартир.
В соответствии со ст. 67 ЖК наниматель вправе только использовать жилье по назначению, прописывать граждан при условии, что площадь позволяет это сделать, сдавать в субаренду и обменивать на другую равнозначную жилплощадь из муниципального жилого фонда.
Остается только пойти по пути приватизации и последующей сделки уже со своим имуществом или рискнуть и выбрать один из способов продажи, описанных ниже.
«Кривой» выход из положения и его последствия
Не слишком чистоплотные риелторы часто предлагают изначально незаконный способ продажи неприватизированных метров. Для такого случая существуют «буферные» схемы. Что это такое? Вам нужно продать муниципальное жилье. Риелторы:
- находят желающего купить его (по цене, значительно ниже рыночной);
- оформляют на этого человека комнату или дом, находящиеся в собственности, так называемый буфер (обычно в качестве такового используются деревенские развалюхи, стоимость которых значительно уступает стоимости вашей обмениваемой площади);
- оформляют обмен между квартирой и «буфером», в результате которого покупатель получает права на заключение договора соцнайма на вашу площадь, а вы – право собственности на «буфер»;
- оформляют договор купли-продажи вашего «буфера» между вами и кем-то из доверенных лиц агентства, чьей собственностью он становится.
Для того чтобы обезопасить себя максимально при покупке любой недвижимости, стоит у продавца обязательно в рамках проверки запросить следующее:
- Наличие свидетельства о государственной регистрации прав и прочих правоустанавливающих документов (например, подтверждение купли-продажи или дарения, наследования, приватизации и прочее).
- Предоставление выписки из ЕГРП.
- Наличие выписки из домовой книги по поводу отсутствия зарегистрированных жильцов. Таковую можно всегда получить в любом МФЦ. Эта бумага подтверждает то, что все граждане, которые проживали ранее в квартире, были сняты с учета.
- Справка о наличии задолженности из МФЦ по коммунальным платежам.
- Бумага из психоневрологического и наркологического диспансера.
Как узнать, кто собственник квартиры? С помощью документа из ЕГРП покупатели могут узнать о том, в действительности ли продавец выступает владельцем квартиры. При этом можно заказывать обычную выписку или расширенный ее вариант. Во втором случае кроме фамилии и имени предоставляют сведения о правоустанавливающей документации либо отражают историю квартиры со дня первой записи о ней в государственном реестре. Таким образом, подобный документ даст возможность понять, кто именно был владельцем рассматриваемой квартиры ранее и как она часто прежде продавалась.
Что еще следует знать о проверке квартиры в процессе ее приобретения?
В рамках проверки квартиры не стоит ограничиться только выпиской из реестра. Необходимо в обязательном порядке обращать внимание на ряд определенных моментов. Нередко квартиры продают по доверенности, и собственники практически не принимают участия в сделках. Такие объекты относят к рисковой группе, ибо очень часто подобные доверенности добывают обманным путем. В такой ситуации покупатель сможет перестраховаться, если возьмет у доверенного гражданина контакт непосредственного владельца жилья, а далее свяжется с ним для подтверждения фактической продажи квартиры. Или, например, квартира может быть на продажу выставлена после наследования.
В данной ситуации лучше поостеречься, так как не исключена вероятность возникновения новых наследников, которые в течение трех лет по закону имеют право оспорить сделку по купле-продаже унаследованной недвижимости в судебном порядке. Кроме этого, в квартире могут быть невыписанные лица или жилье может находиться в собственности сразу у нескольких граждан. В выписке из ЕГРП надо обращать особое внимание на графу под названием «обременение». В ней указывается, находится ли в залоге рассматриваемая квартира. Бывает так, что невыплата по ипотечному кредитованию составляет мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность посредством выплаченного покупателем задатка, что даст возможность сразу обеим сторонам совершить сделку спокойно.
Особенности продажи неприватизированного жилья
Что такое приватизация? Прежде всего, это процесс преобразования имущества от организации (чаще всего в её роли выступает государство) в собственность. К приватизации допускаются как жилые, так и нежилые помещения, земля. В неприватизированной квартире допустимо проживать, разрешается оформление регистрации по месту жительства, но при этом запрещается вводить какие-либо изменения. Если же вы проходите через процесс приватизации, то имущество можно продать, оформить дарственную, оставить в наследство.
Продавать квартиру без приватизации процесс сложный, притом есть четкие критерии, без которых сделка может не осуществиться. Реализовать продажу неприватизированной квартиры стоит в том случае, если:
- у вас есть регистрация по месту жительства в жилой площади по муниципальному договору;
- вы являетесь гражданином Российской Федерации;
- сохранено право на приватизацию;
- есть согласие, либо отказ от участия в приватизации квартиры у лиц и членов семьи, зарегистрированных в квартире
Важно!
Стоит выделять некоторые причины и факторы, из-за которых многие люди не видят смысла в приватизации жилья. Рассмотрим различные «за» и «против» приватизации жилого помещения:
Отрицательные стороны:
- Налог
Налоги – обязательная ежегодная мера государства для собственника. За приватизированную квартиру обязательно нужно платить.
- Благоустройство жилья
Любой владелец квартиры берет ответственность за поддержание своей квартиры в хорошем состоянии самостоятельно. В решении данного вопроса чаще всего государственной помощи добиться невозможно. Все расходы собственник берет на себя.
- Нецелесообразность приватизации аварийного жилья
Самый невыгодный фактор. При распределении и расселении вы сможете рассчитывать только на жилье с равной площадью.
- Если у вас есть иная недвижимость, осуществление приватизации квартиры в социальном найме не является возможным.
- У лиц с иностранным гражданством отсутствует право на приобретение муниципального жилья.
Положительные стороны:
- Собственность
После приватизации жилья вы выступаете в роли собственника квартиры и правомерны распоряжаться ей по своему усмотрению.
- Возможность перепланировки
В муниципальной квартире вы не сможете менять планировку квартиры, так как вам хочется. Например, вы не сможете совместить санузел, или разобрать стены, потому что вносить подобные изменения в муниципальном жилье недопустимо.
- Обретение статуса нежилого помещения
Продажа неприватизированной квартиры — плюсы и минусы
Рассмотрим минусы:
- Такую квартиру может приобрести только гражданин России.
- Подобная сделка не допускает налогового вычета, то есть уплаченный налог невозможно будет вернуть.
- Покупатель такого жилья не будет являться собственником, хотя честно купил за наличные деньги.
- Также он не сможет его приватизировать, если до этого делал это с другой недвижимостью, так как право на такую процедуру дается только один раз.
- Есть реальный шанс пострадать от недобросовестности покупателя, так как доказать, что он должен продавцу денег совершенно невозможно. Ни один суд не примет такой иск, поскольку сделка оформлялась как равноценный обмен.
- Покупателю рассчитываться за такое жилье можно только наличными деньгами, так как подобные сделки не пользуются уважением у банков и они никогда не дают кредитов под это.
Как и в любом деле есть, конечно, и положительные моменты:
- Начать и завершить всю процедуру можно очень быстро буквально за неделю.
- Поскольку вся проверка и оформление документов осуществляется в государственной службе, исключены аферы и подлоги, связанные с ними.
- Такое жилье обычно бывает «чистым», то есть не может находиться под арестом за долги владельца и его невозможно заложить.
- Признание обмена недействительным полностью исключается.
Как происходит размен неприватизированной квартиры? Как правило, этот процесс осуществляется с привлечением третьей стороны — агентства недвижимости. Реализация жилья проводится через так называемый буфер — квартиру агентства, предназначенную для операций с «неприватом». В данном случае происходит следующее:
- Покупатель неприватизированной квартиры передает деньги за имущество продавцу.
- Продавец выкупает у агентства недвижимости «буфер».
- Происходит выписка продавца и прописка покупателя с разрешения муниципалитета.
- Оформляется купля-продажа «буфера» агентству. В ходе операции продавец получает деньги за неприватизированную квартиру на руки.
Что нужно для продажи
Какие документы нужны для продажи квартиры? Для начала необходимо ее приватизировать. Для того чтобы сделать это, потребуется подать соответствующее заявление в городскую администрацию. После изучения представленных документов муниципалитет разрешит дальнейшую приватизацию — с гражданами будет заключен договор о приватизации, после которого права на жилье перейдут в частную собственность.
Чтобы приватизировать квартиру, вам потребуются:
- заявление;
- паспорта всех жильцов-участников процесса;
- отказы от участия в приватизации (от тех, кто не хочет получать долю в жилье);
- документ-основание, указывающий на право проживания в квартире;
- выписка из ЕГРП и из домовой книги;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.
При оформлении отказов от участия в приватизации необходимо заверять данные документы у нотариуса. Дети до 14 лет в процессе участвуют обязательно. В противном случае можно получить разрешение от органов опеки на отказ в участии в приватизации несовершеннолетнего.
Есть ли правовая основа для прописки в муниципальной квартире
Правовая основа для прописки в муниципальной квартире предусматривается нормами законодательства, которые определяют права и обязанности собственника неприватизированной квартиры. После смерти собственника неприватизированного жилья, квартиры перейдут в наследство по установленному порядку.
Также существуют некоторые нюансы и правила, связанные с продажей неприватизированной квартиры. Собственник неприватизированного жилья имеет право продать такую квартиру на основании свидетельства о праве собственности на неприватизированное жилье.
Если речь идет о прописке в муниципальной квартире, то неприватизированные квартиры могут быть переданы другим гражданам только в установленных случаях и порядке. Сюда входят случаи социальной необходимости, предусмотренные нормами законодательства.
К примеру, это может быть семья, имеющая детей-сирот, лиц с инвалидностью первой или второй группы, а также граждане, находящиеся в трудной жизненной ситуации. Прописка в муниципальной квартире возможна только по решению муниципальных органов власти.
Перечень документов, необходимых для успешной продажи
Для продажи неприватизированной квартиры необходимо выполнить определенные правила и предоставить определенные документы. Владельцу неприватизированной квартиры важно быть в курсе всех норм и правил, чтобы успешно провести процесс продажи. Вот перечень документов, которые нужно предоставить при продаже неприватизированной квартиры:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру.
- Договор аренды или договор найма квартиры.
- Справка о размере арендной платы или платы за найм.
- Решение о неприватизации квартиры.
- Свидетельство о смерти собственника квартиры.
- Завещание или свидетельство о праве наследования.
- Свидетельство о регистрации по месту жительства.
- Справка о несостоятельности (если имеется).
Это лишь общий перечень необходимых документов, и конкретный список может варьироваться в зависимости от обстоятельств и требований местных органов власти. Но имея все необходимые документы в наличии, продажа неприватизированной квартиры будет проходить успешно и без проблем.